Steuerforum Oberlaa

Das wird ja trotzdem einen einheitliche Leistung, alles mit 10% USt. Das ist ja wie früher der Blumenstock im Übertopf.

Bei Geschäftsraummiete steht die Option gem § 6 Abs 2 ja nur zu, wenn der Mieter nicht vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist. Daher ist die Verrechnung von 20% für die einheitliche Leistung "Miete" inkl. oder exkl BK ja auch kein Nachteil. Es wird also zB auch für eine steuerfreie Vorleistung (zB Versicherung) die Weiterverrechnung mit 20% Ust belastet. Bei Wohnungsmiete kann umgekehrt eine Vorleistung mit 20% Vorsteuer einheitlich mit 10% weiterverrechnet werden, ausgenommen eine als Nebenleistung erbrachte Lieferung von Wärme. § 10-1-3-a UStG normiert hier eine Ausnahme vom Grundsatz der Einheitlichkeit der Leistung.

Die Geschäftsraumvermietung ist bekanntermaßen darauf abzustellen, ob nach dem 1.9.2012 der Mieter nahezu ausschließlich vorsteuerabzugsberechtigende Umsätze erzielt. Die Frage, welche Umsatzsteuer verrechnet werden kann, stellt sich dann nicht, wenn die Option zur Umsatzsteuer (besser gesagt die Wahl zur Umsatzsteuer) in Form der Vorschreibung mit 20% getroffen wird und dies auch zulässig ist. Die Frage der unterschiedlichen Umsatzsteuersätze bei den Betriebskosten ist nur dann von Bedeutung, wenn die Verrechnung unecht steuerbefreit erfolgen soll oder muss. Daraus resultierend sind auch die Akonti zu berechnen. Eine Überwälzung der Vorsteuerkürzung auf die Geschäftsraummiete ist aufgrund der Judikatur des OGH aus dem Jahre 2010 möglich und verstößt nicht gegen die Zinsvorschriften des Mietrechtsgesetzes. Dass im § 15 Abs 2 MRG von der Umsatzsteuer und nicht von nicht abzugsfähigen Vorsteuern gesprochen wird, ist zwar problemhaft, wird aber in der Literatur auch für die Weiterleitung von nicht abzugsfähigen Vorsteuern als unbedenklich gesehen. Dies deshalb, da im Regelfall die Vorsteuerkürzungsbeträge geringer als 20% Umsatzsteuer vom Nettoaufwand errechnet werden können. Außerhalb der Anwendungsfälle des Mietrechtsgesetzes wird es wohl Analogieschlüsse geben müssen, Judikatur liegt zu diesem Thema jedoch keine vor. Die Frage, wenn keine Betriebskostenakonti in gleichbleibender Höhe verlangt werden, vielmehr die effektiven Kosten laufend weiterverrechnet werden, ist wie folgt zu beantworten: Bei Verrechnung von 20% Umsatzsteuer teilen die weiterverrechneten Kosten das Schicksal der Hauptleistung, demnach auch vom Nettoaufwand jeweils 20% Umsatzsteuer. Bei der Variante 0% Umsatzsteuer (unecht steuerbefreit) ist anteilig der Bruttobetrag inklusive der jeweiligen Umsatzsteuer weiter zu verrechnen. Das Missverständnis liegt offenbar darin, dass man jeweils Umsatzsteuer vom Nettobetrag weiterverrechnen will, mit der jeweiligen Umsatzsteuer, die in der Rechnung ausgewiesen ist. Diese Variante ist nicht denkbar, da bei Umsatzsteuerausweis immer der Steuersatz anzuwenden ist, der für die Hauptleistung gilt. Eine Verrechnung von Umsatzsteuer in unterschiedlicher Höhe, entsprechend der Eingangsrechnung, ist nur in der Höhe der nicht abzugsfähigen Vorsteuer denkbar und möglich. Den von Kollegen Fiebich getroffenen Feststellungen ist vollinhaltlich zuzustimmen.