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USt bei weiterverrechnete Kosten bei Geschäftsraumvermietung
Wenn die Option zur USt-Pflicht bei Geschäftsraumvermietung gewählt werden kann, muss der Mietzins mit 20% USt verrechnet werden. Betriebskostenakonto ebenso mit 20%.

1) Wie stellt es sich jedoch dar, wenn kein Betriebskostenakonto verlangt wird, sondern laufend die tatsächlichen Kosten weiterverrechnet werden - z.B. Kanalgebühren 10% Vorsteuerabzug - 20% Ust bei Weiterverrechnung an Mieter oder als Besorgungsleistung 10% USt???
2) Gibt es einen Unterschied, ob das MRG anwendbar ist oder nicht (siehe unten - Auszug aus MRG)?

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Auszug aus MRG:
Mietzins für Hauptmiete
§ 15. (1) Der vom Mieter für die Überlassung eines Mietgegenstandes in Hauptmiete zu entrichtende Mietzins besteht aus
1. dem Hauptmietzins,
2. dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den von der Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben,
3. dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen,
4. dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt.
(2) Der Vermieter ist ferner berechtigt, vom Mieter die Umsatzsteuer zu begehren, die vom Mietzins zu entrichten ist. Begehrt der Vermieter die Zahlung der Umsatzsteuer, so muß er aber seinerseits alle Aufwendungen, die er dem Mieter auf- oder verrechnet, um die darauf entfallenden Vorsteuerbeträge entlasten.
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Was bedeutet der Absatz 2? Ust 20% abzüglich Vorsteuer 10% => 10% USt an Mieter zu verrechnen???

Vielen Dank für Info - Bei uns intern ist darüber eine (Ansichts-)diskussion ausgebrochen, bitte um Hilfe! Danke!
Das wird ja trotzdem einen einheitliche Leistung, alles mit 10% USt.
Das ist ja wie früher der Blumenstock im Übertopf.
Bei Geschäftsraummiete steht die Option gem § 6 Abs 2 ja nur zu, wenn der Mieter nicht vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist. Daher ist die Verrechnung von 20% für die einheitliche Leistung "Miete" inkl. oder exkl BK ja auch kein Nachteil. Es wird also zB auch für eine steuerfreie Vorleistung (zB Versicherung) die Weiterverrechnung mit 20% Ust belastet.

Bei Wohnungsmiete kann umgekehrt eine Vorleistung mit 20% Vorsteuer einheitlich mit 10% weiterverrechnet werden, ausgenommen eine als Nebenleistung erbrachte Lieferung von Wärme. § 10-1-3-a UStG normiert hier eine Ausnahme vom Grundsatz der Einheitlichkeit der Leistung.
Die Geschäftsraumvermietung ist bekanntermaßen darauf abzustellen, ob nach dem 1.9.2012 der Mieter nahezu ausschließlich vorsteuerabzugsberechtigende Umsätze erzielt. Die Frage, welche Umsatzsteuer verrechnet werden kann, stellt sich dann nicht, wenn die Option zur Umsatzsteuer (besser gesagt die Wahl zur Umsatzsteuer) in Form der Vorschreibung mit 20% getroffen wird und dies auch zulässig ist.

Die Frage der unterschiedlichen Umsatzsteuersätze bei den Betriebskosten ist nur dann von Bedeutung, wenn die Verrechnung unecht steuerbefreit erfolgen soll oder muss. Daraus resultierend sind auch die Akonti zu berechnen.

Eine Überwälzung der Vorsteuerkürzung auf die Geschäftsraummiete ist aufgrund der Judikatur des OGH aus dem Jahre 2010 möglich und verstößt nicht gegen die Zinsvorschriften des Mietrechtsgesetzes.

Dass im § 15 Abs 2 MRG von der Umsatzsteuer und nicht von nicht abzugsfähigen Vorsteuern gesprochen wird, ist zwar problemhaft, wird aber in der Literatur auch für die Weiterleitung von nicht abzugsfähigen Vorsteuern als unbedenklich gesehen. Dies deshalb, da im Regelfall die Vorsteuerkürzungsbeträge geringer als 20% Umsatzsteuer vom Nettoaufwand errechnet werden können.

Außerhalb der Anwendungsfälle des Mietrechtsgesetzes wird es wohl Analogieschlüsse geben müssen, Judikatur liegt zu diesem Thema jedoch keine vor.

Die Frage, wenn keine Betriebskostenakonti in gleichbleibender Höhe verlangt werden, vielmehr die effektiven Kosten laufend weiterverrechnet werden, ist wie folgt zu beantworten:
Bei Verrechnung von 20% Umsatzsteuer teilen die weiterverrechneten Kosten das Schicksal der Hauptleistung, demnach auch vom Nettoaufwand jeweils 20% Umsatzsteuer. Bei der Variante 0% Umsatzsteuer (unecht steuerbefreit) ist anteilig der Bruttobetrag inklusive der jeweiligen Umsatzsteuer weiter zu verrechnen.

Das Missverständnis liegt offenbar darin, dass man jeweils Umsatzsteuer vom Nettobetrag weiterverrechnen will, mit der jeweiligen Umsatzsteuer, die in der Rechnung ausgewiesen ist. Diese Variante ist nicht denkbar, da bei Umsatzsteuerausweis immer der Steuersatz anzuwenden ist, der für die Hauptleistung gilt. Eine Verrechnung von Umsatzsteuer in unterschiedlicher Höhe, entsprechend der Eingangsrechnung, ist nur in der Höhe der nicht abzugsfähigen Vorsteuer denkbar und möglich.

Den von Kollegen Fiebich getroffenen Feststellungen ist vollinhaltlich zuzustimmen.
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